دستورالعمل انتشار اوراق اجاره

  • 2535 بازدید
  • دوشنبه, 20 ارديبهشت 1395 06:16

(مصوب 11/5/1389، اصلاحیة مصوب 23/8/1390 شوراي‌عالي بورس)

بخش اول – تعاریف

مادۀ (1) اصطلاحات و واژه‌های به‌کاررفته در مادۀ 1 قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران، مصوب آذرماه 1384 و مادۀ 1 قانون توسعۀ ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی، مصوب آذرماه 1388، به همان معانی در این دستورالعمل به‌کار رفته‌اند. سایر واژه‌های به‌کار رفته در این دستورالعمل دارای معانی زیر می‌باشند:
الف- اوراق اجاره: اوراق بهادار با نام قابل نقل و انتقالی است که به موجب این دستورالعمل منتشر می‌شود. هر ورقۀ اجاره، نشان‌دهندۀ مالکیت مشاع دارندۀ آن در دارایی مبنای انتشار اوراق اجاره است.
ب- شرکت مدیریت دارایی مرکزی: نهاد مالی است که به موجب دستورالعمل فعالیت نهادهای واسط مصوب 11/5/1389 شورای عالی بورس و اوراق بهادار تأسیس می‌شود.
ج- بانی: شخص حقوقی است که نهاد واسط برای تأمین مالی وی در قالب عقود اسلامی، اقدام به انتشار اوراق اجاره می‌نماید.
د- دارایی: هر نوع مال منقول یا غیرمنقول با مشخصات تعیین‌شده در این دستورالعمل است که می‌تواند مبنای انتشار اوراق اجاره واقع شود.
هـ - فروشنده: شخص حقوقی است که اقدام به فروش دارایی به نهاد واسط می‌نماید.
و- ضامن: شخص حقوقی است که پرداخت مبالغ اجاره‌بها و حسب مورد بهای خرید دارایی مورد اجاره توسط بانی به نهاد واسط را تضمین می‌نماید.
ز- عامل فروش: شخص حقوقی است که نسبت به عرضۀ اوراق اجاره از طرف ناشر برای فروش اقدام می‌نماید.
ح- عامل پرداخت: شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویۀ وجوه است که نسبت به پرداخت‌های مرتبط با اوراق اجاره در سررسیدهای معین به سرمایه‌گذاران اقدام می‌نماید.
ط – عمر اقتصادی: مدت زمانی است که انتظار می‌رود یک دارایی از لحاظ اقتصادی توسط یک یا چند کاربر قابل استفاده باشد یا تعداد تولید یا واحدهای مشابهی که انتظار می‌رود در فرآیند استفاده از دارایی توسط یک یا چند استفاده کننده کسب شود.
ی- مقررات: منظور قوانین، مصوبات هیئت وزیران، شورای عالی بورس، سازمان و همچنین استانداردهای حسابداری و حسابرسی ملی ابلاغ شده توسط سازمان می‌باشد.

بخش دوم – ارکان انتشار اوراق اجاره

مادۀ (2) بانی باید دارای شرایط زیر باشد:
الف – شخص حقوقی غیردولتی که:
(1) در ایران به ثبت رسیده و مرکز اصلی فعالیت آن در ایران باشد،
(2) قالب حقوقی آن سهامی، تعاونی، صندوق سرمایه‌گذاری یا جزو نهادهای عمومی غیر دولتی به استثناء شهرداری‌ها باشد،
(3) مجموع جریان نقدی حاصل از عملیات آن در دو سال مالی اخیر مثبت باشد. اگر جریان نقد حاصل از عملیات بانی مطابق صورت‌های مالی میان‌دوره‌ای حسابرسی شده در سال جاری مثبت باشد می‌تواند در محاسبة مجموع جریان نقدی مذکور لحاظ شود.
(4) حداکثر نسبت مجموع بدهی‌ها به دارایی‌های آن 90 درصد باشد،
(5) اظهارنظر بازرس و حسابرس شرکت در خصوص صورت‌های مالی دو سال مالی اخیر آن مردود یا عدم اظهارنظر نباشد.

ب- شخص حقوقی عمومی یا دولتی شامل:
(1) وزارتخانه‌ها،
(2)  اشخاص حقوقی مشمول مادۀ 3 و 4 قانون محاسبات عمومی،
تبصره 1: شرکت‌ها و مؤسسات دولتی که شمول قوانین و مقررات عمومی به آنها مستلزم ذکر یا تصریح نام است، از جمله شرکت ملی نفت ایران و شرکت‌های تابعه و وابسته به وزارت نفت و شرکت‌های تابعۀ آنها، سازمان گسترش و نوسازی صنایع ایران و شرکت‌های تابعۀ آن، سازمان توسعه و نوسازی معادن و صنایع معدنی ایران و شرکت‌های تابعۀ آنها، مشمول شرایط بند الف این ماده می‌باشند.
تبصره 2: درخصوص بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری و شرکت‌های واسپاری (لیزینگ‌ها) تحت نظارت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، لازم است جریان نقدی حاصل از عملیات آن‌ها در دورة مالی یکسال گذشته مثبت بوده و حداکثر نسبت مجموع بدهی‌ها به دارایی‌های آن 95 درصد باشد.

مادۀ (3) انتشار اوراق اجاره، صرفاً توسط نهاد واسط مجاز می‌باشد.

مادۀ (4) فروشنده می‌تواند بانی یا شخص حقوقی دیگری باشد.

مادۀ (5) ضامن توسط باني معرفي و صرفاً از میان بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بیمه‌ها و شرکت‌های تأمین سرمایه، شرکت‌های سرمایه‌گذاری یا نهادهای عمومی مورد تأييد سازمان تعيين مي‌شود.
تبصرة 1: ضامن باید مستقل از بانی بوده و استقلال آن توسط حسابرس بانی تأیید گردد.
تبصرة 2: در صورتی که اوراق اجاره دارای رتبة اعتباری باشند، وجود ضامن الزامی نخواهد بود.

مادۀ (6) حسابرس بانی در زمان ارائۀ طرح تأمین مالی از طریق انتشار اوراق اجاره و آخرین سال مالی ماقبل آن باید از میان مؤسسات حسابرسی معتمد سازمان انتخاب شده باشد.

مادۀ (7) عامل فروش اوراق اجاره از بین بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی و شركت‌هاي تأمين سرمايه، شرکت‌های کارگزاری بورس اوراق بهادار تهران یا فرابورس ایران توسط باني انتخاب می‌گردد.
تبصره: عامل فروش با اخذ مجوزهای لازم می‌تواند به منظور توزیع گستردۀ اوراق از خدمات بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی، بیمه‌های تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و نهادهای مالی استفاده نموده و ترتیبی اتخاذ نماید تا سفارش‌گیری جهت خرید اوراق از طریق اشخاص مذکور نیز انجام شود.

مادۀ (8) شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویۀ وجوه، پس از دریافت مبالغ از ناشر، اجاره‌بها و حسب مورد سود ناشی از سرمایه‌گذاری مجدد بخشی از اجاره‌بها و وجوه ناشی از فروش دارایی را در سررسیدهای معین به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌نماید.

مادۀ (9) بازارگردان اوراق اجاره توسط بانی معرفی و در صورت كفايت سرمايه با تأیید سازمان انتخاب می‌گردد.

بخش سوم – شرایط دارایی

مادۀ (10) دارایی‌های مبنای انتشار اوراق اجاره باید دارای شرایط زیر باشند:
الف – مشخصات عمومی
(1) به‌کارگیری آن در فعالیت بانی، منجر به ایجاد جریانات نقدی شده یا از خروج وجوه نقد جلوگیری نماید.
(2) هیچگونه محدودیت یا منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای انتقال دارایی، منافع و حقوق ناشی از آن وجود نداشته باشد.
(3) تصرف و اعمال حقوق مالکیت در آن برای نهاد واسط دارای هیچگونه محدودیتی نباشد.
(4) مالکیت آن به صورت مشاع نباشد.
(5) امکان واگذاری به غیر را داشته باشد.
(6) تا زمان انتقال مالکیت دارایی به ناشر، دارایی از پوشش بیمه‌ای مناسب و کافی برخوردار باشد.
ب – انواع دارایی قابل قبول
دارایی‌های قابل قبول جهت انتشار اوراق اجاره به شرح زیر می‌باشند:
(1) زمین،
(2) ساختمان و تأسیسات،
(3) ماشین‌آلات و تجهیزات،
(4) وسایل حمل و نقل،
تبصره (1): دارایی‌ مشاع به شرط واگذاری مالکیت کل دارایی، می‌تواند مبنای انتشار اوراق اجاره قرار گیرد.
تبصره (2): ارزش دارایی و عمر اقتصادی آن باید توسط كارشناس يا كارشناسان منتخب كانون کارشناسان رسمی دادگستری یا حسب مورد به تشخیص سازمان از سایر روش‌های قابل اتکا تعیین شود. دارایی‌هایی که به تشخیص سازمان دارای قیمت رسمی و معین هستند و نهاد واسط، دارایی را مستقیماً از تولید کننده خریداری می‌نماید از این تبصره مستثنی می‌باشند.
تبصره (3): ناشر باید اسناد، مدارک و قراردادهای مالکیت دارایی را به وکالت از دارندگان اوراق در اختیار شرکت سپرده‌گذاری مرکزی و تسویۀ وجوه (سهامی عام) قرار دهد.
تبصره (4): ارزش تقريبي دارايي‌های مبنای انتشار اوراق اجاره نبايد كمتر از پنجاه ميليارد ريال باشد.

مادۀ (11) شرایط بیمۀ دارایی در مدت زمان اجاره، در قرارداد اجاره تعیین می‌شود.

بخش چهارم – شرایط اوراق اجاره

مادۀ (12) انواع قراردادهای اجارة مورد قبول در انتشار اوراق اجاره به شرح زیر است:
(1) اجاره به شرط تملیک،
(2) اجاره با اختیار فروش دارایی در سررسید اجاره با قیمت معین،

مادۀ (13) با انتشار اوراق اجاره، رابطۀ وکیل و موکل میان ناشر و خریداران اوراق اجاره برقرار می‌گردد. ناشر به وکالت از طرف خریداران ملزم به مصرف وجوه حاصل از فروش اوراق اجاره جهت خرید دارایی موضوع انتشار و اجارۀ آن به بانی می‌باشد. تملیک اوراق اجاره به منزلۀ قبول وکالت ناشر بوده و وکالت ناشر تا سررسید و تسويه نهايي اوراق اجاره غیرقابل عزل، نافذ و معتبر است.

مادۀ (14) بانی می‌بایست دارای توانایی پرداخت مبالغ اجاره‌بها باشد.

مادۀ (15) دارندگان اوراق اجاره نمی‌توانند تقاضای تقسیم دارایی مبنای انتشار اوراق اجاره را نمایند.

مادۀ (16) سررسید اوراق اجاره نمی‌تواند بیش از مدت زمان باقی‌مانده از عمر اقتصادی دارایی باشد.

مادۀ (17) بانی به‌طور مستقیم یا غیر مستقیم مجاز به خرید اوراق اجارۀ منتشره به منظور تأمین مالی خود نخواهد بود.

مادۀ (18) مواعد پرداخت منافع مرتبط با اوراق اجاره با تقاضای بانی بايد در اعلاميه پذيره‌نويسي ذكر گردد.

مادۀ (19) پرداخت‌های مرتبط با اوراق اجاره به دو صورت زیر مجاز می‌باشد:

(1) پرداخت کامل مبلغ اجاره‌بها در مواعد پرداخت تا سررسید نهایی.
(2) پرداخت بخشی از اجاره‌بها در مواعد پرداخت تا سررسید نهایی و تصفیۀ مابقی منافع اوراق اجاره در سررسید نهایی،

تبصره: منافع نهایی ناشی از مدیریت وجوه اجاره‌بها تا سررسید نهایی، در سررسید اوراق اجاره محاسبه و به دارندگان اوراق اجاره پرداخت خواهد شد.

بخش پنجم – شرایط صدور مجوز

مادۀ (20) برای صدور مجوز انتشار اوراق اجاره، مدارک و مستندات زیر حسب مورد به تشخیص سازمان باید ارسال گردد.
(1) بیانیة ثبت اوراق اجاره که علاوه بر مفاد مادة 6 دستورالعمل ثبت و عرضة عمومی اوراق بهادار، مصوب 1/10/1385 شورا، حسب مورد شامل موارد زیر می‌باشد:

الف) مشخصات بانی، شامل:

• نام و نوع شخصیت حقوقی،
• شمارۀ ثبت نزد مرجع ثبت شرکت‌ها،
• مدت شرکت،
• ترکیب سهامداران/ مالکان،
• مشخصات مدیران،
• موضوع فعالیت،

ب ) مشخصات اوراق،

ج ) گزارش تحلیل ریسک‌های مرتبط با موضوع فعالیت بانی،

د ) مدت و نوع اجاره، میزان اجاره‌بها و نحوۀ پرداخت آن به سرمایه‌گذاران،

هـ ) اعلام رتبة اعتباری در صورت وجود،

(2) صورت‌های مالی حسابرسی شدۀ دو سال مالی اخیر بانی یا حسب مورد سال گذشته با رعایت تبصرة 2 مادة 2. در هر حال صورت‌های مالی سال گذشتة بانی باید توسط حسابرس معتمد سازمان حسابرسی شده باشد.
(3) گزارش‌ هیئت مدیره بانی برای دورۀ مالی اخیر جهت ارائه به مجمع عمومی،
(4) گزارش‌ كارشناس يا كارشناسان منتخب كانون کارشناسان رسمی دادگستری درخصوص دارایی و ارزش آن،
(5) تأییدیة سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا سایر مراجع ذی‌صلاح مبنی بر نبود محدودیت یا منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای انتقال دارایی، منافع و حقوق ناشی از آن،
(6) گزارش توجیهی تأمین مالی بانی از طریق انتشار اوراق اجاره به همراه گزارش حسابرس بانی درخصوص آن و رعایت شرایط دارایی و سایر مقررات مندرج در این دستورالعمل،

مادۀ (21) صدور مجوز انتشار اوراق اجاره، منوط به انعقاد قراردادهای لازم میان ارکان در چارچوب تعیین شده توسط سازمان می‌باشد.

مادۀ (22) در صورتی که دارایی در نظر گرفته شده جهت انتشار اوراق اجاره قابل تفکیک به واحدهای معین نباشد، استفاده از متعهد یا متعهدان پذیره‌نویسی در عرضۀ اوراق اجاره الزامی می‌باشد. استفاده از تعهد پذیره‌نویسی در انتشار اوراق اجاره برای دارایی‌های قابل تفکیک به واحدهای معین به درخواست بانی و تأیید سازمان الزامی نیست.

مادۀ (23) اوراق اجاره باید قبل از دریافت مجوز انتشار در صورت فعاليت مؤسسات رتبه‌بندی مجاز و در صورت عدم وجود ضامن، از مؤسسات یاد شده رتبه اعتباری دریافت نمایند.

بخش ششم –  سایر

مادۀ (24) در صورتی که بانی نزد سازمان به ثبت نرسیده باشد، پس از تأمین مالی از طریق انتشار اوراق اجاره، ملزم به ارائۀ اطلاعات زیر به سازمان می‌باشد:
(1) صورت‌های مالی سالانۀ حسابرسی شده حداکثر تا 4 ماه پس از پایان سال مالی،
(2) حسب مورد ساير اطلاعات با اهميت براساس مادة 13 دستورالعمل اجرايي افشاي اطلاعات شركت‌هاي ثبت‌شده نزد سازمان مصوب 3/5/86 هيئت‌مديره سازمان از جمله:
1- رويدادهاي مؤثر بر فعاليت، وضعيت مالي و نتايج عملكرد باني
2- تصميمات و شرايط مؤثر بر ساختار سرمايه و تأمين منابع مالي باني
3- تغيير در ساختار مالكيت باني
4- اطلاعات مهم مؤثر بر قيمت اوراق بهاداري كه براي تأمين مالي منتشر شده است.

مادۀ (25) ضوابط ابزار مالي اوراق اجاره مصوب 1/11/1386 شوراي‌عالي بورس و اوراق بهادار لغو مي‌گردد.


بالا